[tintuc]Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến giữa tháng 12/2014, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 73.889 tỷ đồng, đã giảm được 54.659 tỷ đồng (tương đương gần 43%). Vì vậy, giá bất động sản năm 2014 được cho là đã dần ổn định trở lại so với năm 2011-2013.
Nhưng theo ông Nguyễn Văn Đực thì cho rằng: - Ở đây có hai phần giảm: giảm về số lượng và giảm về giá trị. Về số lượng, khoảng 10% dự án đã bắt đầu bán được hàng nhưng hàng tồn kho phải được hiểu như thế nào? Một công trình mới xây móng xong, chưa xây được căn hộ nào mà bán được thì không phải là giảm hàng tồn kho. Ví dụ, việc đầu tư hoặc mua đi bán lại dự án mà người ta bán được 100 sản phẩm thì 100 sản phẩm ấy không giải quyết được hàng tồn kho. Trong nhiều báo cáo nói rằng quý vừa rồi bán được 3.000 sản phẩm, khiến cho hàng tồn kho giảm. Nhưng thực tế, 3.000 sản phẩm đó chỉ có 300 sản phẩm là tồn kho thật, còn 2.500 sản phẩm ở dạng bán thành phẩm hoặc chưa thành phẩm. Vì vậy, việc trừ đi lượng bất động sản tồn kho một cách máy móc như vậy là sai.
Về giá trị hàng tồn kho, ở TP.HCM chỉ có khoảng 40-50 dự án hoạt động sôi nổi, còn lại 700 dự án vẫn chìm trong khó khăn. Như vậy, chưa đến 10% dự án hoạt động, và hơn 90% còn lại thì vẫn nằm chết, tiền lãi vay ngân hàng trong 1 năm vẫn phải trả. Những dự án nằm chết lại có vốn đầu tư lớn hơn nhiều so với dự án hồi sinh lên tới cả ngàn tỷ. Thành ra số vốn nằm chết trong bất động sản đắp mền có thể nói là nhiều gấp hơn 10 lần những dự án hồi sinh về số lượng, 3-4 lần về chất lượng, và gấp 40-50 lần tổng số tiền. Dù dự án hồi sinh có bán cũng chẳng được bao nhiêu, trong khi dự án chết hàng năm vẫn phải trả lãi tối thiểu 10%. Như vậy, về giá trị tồn kho bất động sản phải tăng lên chứ không phải giảm đi vì lượng tồn kho đó phải đổ tiền vào mới bán được, còn đằng này không thể bỏ tiền vào được nữa cũng không bán được nhưng vẫn phải trả lãi. Các doanh nghiệp không thể lấy số lãi đó kê khai vào lỗ mà phải đưa vào vốn.
Theo nhận định của một số chuyên gia, những chuyển động của thị trường bất động sản trong năm qua là mua bán, sáp nhập (tức số lượng sản phẩm vẫn giữ nguyên) hoặc được chuyển đổi công năng sang việc khác. Như vậy, có thể hiểu tồn kho bất động sản đã tăng chứ không phải giảm. Số lượng sản phẩm không giảm nhiều, nhưng vốn phát sinh từ tiền lãi thì tăng rất nhiều. Vì vậy, nếu thống kê kỹ càng thì giá trị tồn kho bất động sản chắc chắn sẽ tăng.
Với lại việc thống kê của Việt Nam tương đối hời hợt. Thứ nhất là không có người, thứ hai là cách lấy thống kê rất quan liêu, vì trong các doanh nghiệp kê khai có bao nhiêu doanh nghiệp dám khai thật? Điều đó lý giải vì sao con số thống kê của Việt Nam từ trước tới nay sai rất nhiều. Với lại trong năm 2013- 2014, những chính sách của Việt Nam không có tác dụng đáng kể, ngay cả chính sách 30.000 tỷ có thể nói là thất bại hoàn toàn. Vậy mà khi thị trường sôi động trở lại thì người ta cho rằng đó là nhờ bám sát theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia. Còn khi thị trường đóng băng lại đổ thừa do các doanh nhân tham lam, đầu tư dàn trải.
Thị trường bất động sản năm 2015 sẽ không biến động nhiều, mà chỉ xoay quanh một số diễn biến sau: Thứ nhất, căn hộ nhỏ sẽ tiếp tục lên ngôi để đón đầu gói 30.000 tỷ. Thứ hai, mua bán dự án sẽ sôi động hơn. Sang năm 2015, những dự án khó nhưng có tính khả thi cao, có thể kinh doanh được sẽ được giải quyết rốt ráo. Trái lại, những dự án không có tính khả thi, chìm ngập trong khó khăn, đắp mền lâu hoặc đã thu tiền của khách hàng quá lớn và lâu mà không thể triển khai được thì sẽ phải chết. Không ai cứu được những dự án này bởi người dân không thể đổ tiền vào, ngân hàng không thể cho vay còn doanh nghiệp thì hết vốn.
Thứ ba, các luật xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản ngày càng siết chặt lại. Nhà nước tăng cường quản lý bằng cách dùng bàn tay sắt, như lời Bộ trưởng Xây dựng từng nói, nhưng làm như vậy phỏng có ích gì? Càng làm thủ tục rườm rà, khó khăn thêm, phải ký quỹ và bảo lãnh khiến doanh nghiệp không muốn mở dự án mới mà mua đi bán lại dự án cũ. Giá bất động sản cũng sẽ không thay đổi nhiều trong năm 2015, có thể tăng hoặc giảm trên dưới 5% vì không có cơ sở gì để giảm giá sâu hay tăng giá cao. Thị trường sẽ ổn dịnh dần, người bán muốn bán sản phẩm, còn người mua thì khôn ngoan hơn.
Những Bài Viết Liên Quan
1. Lý Giải Việc Nhiều Dự Án BĐS Ở Cùng Khu Vực Lại Có Sự Chệnh Lệch Giá?
2. Tiềm Năng Kinh Tế Từ Khu Công Nghiệp VSip 2
3. Lý Giải Việc Phân Khúc Bất Động Sản Nhà Giá Rẻ Năm 2015 Tiếp Tục Tăng Cao
4. Hiệu Ứng Việc Người Nước Ngoài Mua Nhà Tại Việt Nam
5. Thị Trường Bất Động Sản Nhìn Từ Bên Trong
6. Người Việt Nam Mất Bao Lâu Mới Mua Được Nhà?
7. Sự Thật Về Tồn Kho Bất Động Sản
[/tintuc]
Nhưng theo ông Nguyễn Văn Đực thì cho rằng: - Ở đây có hai phần giảm: giảm về số lượng và giảm về giá trị. Về số lượng, khoảng 10% dự án đã bắt đầu bán được hàng nhưng hàng tồn kho phải được hiểu như thế nào? Một công trình mới xây móng xong, chưa xây được căn hộ nào mà bán được thì không phải là giảm hàng tồn kho. Ví dụ, việc đầu tư hoặc mua đi bán lại dự án mà người ta bán được 100 sản phẩm thì 100 sản phẩm ấy không giải quyết được hàng tồn kho. Trong nhiều báo cáo nói rằng quý vừa rồi bán được 3.000 sản phẩm, khiến cho hàng tồn kho giảm. Nhưng thực tế, 3.000 sản phẩm đó chỉ có 300 sản phẩm là tồn kho thật, còn 2.500 sản phẩm ở dạng bán thành phẩm hoặc chưa thành phẩm. Vì vậy, việc trừ đi lượng bất động sản tồn kho một cách máy móc như vậy là sai.
Về giá trị hàng tồn kho, ở TP.HCM chỉ có khoảng 40-50 dự án hoạt động sôi nổi, còn lại 700 dự án vẫn chìm trong khó khăn. Như vậy, chưa đến 10% dự án hoạt động, và hơn 90% còn lại thì vẫn nằm chết, tiền lãi vay ngân hàng trong 1 năm vẫn phải trả. Những dự án nằm chết lại có vốn đầu tư lớn hơn nhiều so với dự án hồi sinh lên tới cả ngàn tỷ. Thành ra số vốn nằm chết trong bất động sản đắp mền có thể nói là nhiều gấp hơn 10 lần những dự án hồi sinh về số lượng, 3-4 lần về chất lượng, và gấp 40-50 lần tổng số tiền. Dù dự án hồi sinh có bán cũng chẳng được bao nhiêu, trong khi dự án chết hàng năm vẫn phải trả lãi tối thiểu 10%. Như vậy, về giá trị tồn kho bất động sản phải tăng lên chứ không phải giảm đi vì lượng tồn kho đó phải đổ tiền vào mới bán được, còn đằng này không thể bỏ tiền vào được nữa cũng không bán được nhưng vẫn phải trả lãi. Các doanh nghiệp không thể lấy số lãi đó kê khai vào lỗ mà phải đưa vào vốn.
Theo nhận định của một số chuyên gia, những chuyển động của thị trường bất động sản trong năm qua là mua bán, sáp nhập (tức số lượng sản phẩm vẫn giữ nguyên) hoặc được chuyển đổi công năng sang việc khác. Như vậy, có thể hiểu tồn kho bất động sản đã tăng chứ không phải giảm. Số lượng sản phẩm không giảm nhiều, nhưng vốn phát sinh từ tiền lãi thì tăng rất nhiều. Vì vậy, nếu thống kê kỹ càng thì giá trị tồn kho bất động sản chắc chắn sẽ tăng.
Với lại việc thống kê của Việt Nam tương đối hời hợt. Thứ nhất là không có người, thứ hai là cách lấy thống kê rất quan liêu, vì trong các doanh nghiệp kê khai có bao nhiêu doanh nghiệp dám khai thật? Điều đó lý giải vì sao con số thống kê của Việt Nam từ trước tới nay sai rất nhiều. Với lại trong năm 2013- 2014, những chính sách của Việt Nam không có tác dụng đáng kể, ngay cả chính sách 30.000 tỷ có thể nói là thất bại hoàn toàn. Vậy mà khi thị trường sôi động trở lại thì người ta cho rằng đó là nhờ bám sát theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia. Còn khi thị trường đóng băng lại đổ thừa do các doanh nhân tham lam, đầu tư dàn trải.
Thị trường bất động sản năm 2015 sẽ không biến động nhiều, mà chỉ xoay quanh một số diễn biến sau: Thứ nhất, căn hộ nhỏ sẽ tiếp tục lên ngôi để đón đầu gói 30.000 tỷ. Thứ hai, mua bán dự án sẽ sôi động hơn. Sang năm 2015, những dự án khó nhưng có tính khả thi cao, có thể kinh doanh được sẽ được giải quyết rốt ráo. Trái lại, những dự án không có tính khả thi, chìm ngập trong khó khăn, đắp mền lâu hoặc đã thu tiền của khách hàng quá lớn và lâu mà không thể triển khai được thì sẽ phải chết. Không ai cứu được những dự án này bởi người dân không thể đổ tiền vào, ngân hàng không thể cho vay còn doanh nghiệp thì hết vốn.
Thứ ba, các luật xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản ngày càng siết chặt lại. Nhà nước tăng cường quản lý bằng cách dùng bàn tay sắt, như lời Bộ trưởng Xây dựng từng nói, nhưng làm như vậy phỏng có ích gì? Càng làm thủ tục rườm rà, khó khăn thêm, phải ký quỹ và bảo lãnh khiến doanh nghiệp không muốn mở dự án mới mà mua đi bán lại dự án cũ. Giá bất động sản cũng sẽ không thay đổi nhiều trong năm 2015, có thể tăng hoặc giảm trên dưới 5% vì không có cơ sở gì để giảm giá sâu hay tăng giá cao. Thị trường sẽ ổn dịnh dần, người bán muốn bán sản phẩm, còn người mua thì khôn ngoan hơn.
Những Bài Viết Liên Quan
1. Lý Giải Việc Nhiều Dự Án BĐS Ở Cùng Khu Vực Lại Có Sự Chệnh Lệch Giá?
2. Tiềm Năng Kinh Tế Từ Khu Công Nghiệp VSip 2
3. Lý Giải Việc Phân Khúc Bất Động Sản Nhà Giá Rẻ Năm 2015 Tiếp Tục Tăng Cao
4. Hiệu Ứng Việc Người Nước Ngoài Mua Nhà Tại Việt Nam
5. Thị Trường Bất Động Sản Nhìn Từ Bên Trong
6. Người Việt Nam Mất Bao Lâu Mới Mua Được Nhà?
7. Sự Thật Về Tồn Kho Bất Động Sản
[/tintuc]