[tintuc]Vấn đề mở cửa cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam sẽ tạo nên hiệu ứng như thế nào cho nền kinh tế? Đây là vấn đề đáng lưu tâm, cần thiết cho việc tạo đà phát triển kinh tế, cũng như đưa ra những đột phá trong lĩnh vực Bất Động Sản năm 2015.
Đứng trên một góc độ nào đó phân tích, chúng ta nhận thấy bối cảnh hiện nay, việc người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam sẽ tạo hiệu ứng rất giới hạn. Vì những nhà đầu tư Bất Động Sản nước ngoài thường có tầm nhìn dài hạn và quan tâm tới việc tái đầu tư (return on investment) hơn là mức độ rủi ro. Còn việc Việt kiều mua nhà cho gia đình hay để sống thường trực ở Việt Nam đã có nhiều cách lách luật để mua rồi chứ không cần tới khi luật sửa đổi.
Do đó, muốn thu hút dòng tiền đầu tư mới của người có nhu cầu, Bất Động Sản phải có khung giá hấp dẫn, môi trường pháp lý minh bạch, không gian sinh hoạt tốt. Kể cả việc triển vọng kiếm lời trong tương lai khi giá Bất Động Sản tăng. Nhưng so với các nước láng giềng như Thái Lan, Philippines…hay ngay cả Kampuchia, Myanmar…Bất Động Sản Việt Nam không đủ yếu tố cạnh tranh. Vì vậy, đối với Bất Động Sản Việt Nam các doanh nhân và quản lý nước ngoài sẽ thích “thuê” hơn là “mua”.
Việc trong tương lai gần, dòng tiền đầu tư ngoại vào Bất Động Sản Việt Nam thực sự vẫn là khối vốn “đầu cơ mạo hiểm” của những công ty tài chánh nhỏ, với chiến thuật đánh nhanh lẹ bằng cách mua lại những dự án “xác chết” (zombies) và “exit” ngay sau tái cấu trúc. Còn các công ty BDS nghiêm túc từ Nhật, Hàn Quốc, Singapore và Hồng Kong có khuynh hướng đợi tình hình kinh tế biến đổi thuận lợi hơn, nhất là khi thu nhập của người dân gia tăng đáng kể.
Việc ý kiến cho rằng nếu cho người nước ngoài mua nhà sẽ góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, tăng cầu cho thị trường (tương tự như Mỹ đã thực hiện khi bị khủng hoảng kinh tế, khủng hoảng thị trường bất động sản).
Trước ý kiến này, chúng ta cần hiểu là suốt lịch sử kinh tế, chính phủ Mỹ luôn luôn để cho người nước ngoài mua Bất Động Sản tại Mỹ rất tự do, không bao giờ tạo ra một rào cản hay đặt ra một luật lệ Bất Động Sản riêng nào cho công dân Mỹ hay người nước ngoài. Không hề có chuyện tăng cầu cho Bất Động Sản bằng “nghị quyết” hay “pháp lý” khi khủng hoảng Bất Động Sản xẩy ra. Chính phủ Mỹ để thị trường tự điều chỉnh bằng cách để cho công ty và dự án Bất Động Sản zombies “drop dead” (cho chúng chết) và chỉ cho ra đời những gói QE (kích cầu thanh khoản qua lãi suất thấp) để giúp hệ thống ngân hàng tạm thời giải quyết nợ xấu từ Bất Động Sản. Bất Động Sản Mỹ hồi phục gần đây hoàn toàn nhờ sự cải thiện của môi trường kinh tế vĩ mô (thất nghiệp giảm, thu nhập tăng, lạm phát thấp, doanh nghiệp tạo được những mức lời kỷ lục và thanh khoản của thị trường tài chánh cao).
Nếu muốn làm theo lối Mỹ, Việt Nam phải để “những zombies chết đi” và chuyên tâm vào việc xây dựng một nền tảng kinh tế mới dựa trên cơ chế thị trường và cột trụ của doanh nghiệp tư nhân. Không làm như vậy là đẩy nền kinh tế hiện tại vào một chu kỳ trì trệ lâu dài.
Việc Việt Nam có nên đưa ra những hạn chế nhất định nào cho việc người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam hay không? (hay là mở cửa hoàn toàn, xem người nước ngoài cũng như người trong nước?)
Việc này, Chính phủ nên quyết định mở cửa toàn diện hay đóng cửa vĩnh viễn cơ chế pháp lý Bất Động Sản cho người nước ngoài. Vì việc mở cửa he hé chỉ làm rắc rối thêm việc vận hành cũng như kỳ vọng thiếu thực tế trên thị trường.
Tốt nhất là làm gì thì đừng làm nửa vời và đừng hứa hay nói những gì mình không làm được. Biết rõ con đường trước mặt và khôn ngoan chọn lựa. Nếu Việt Nam quyết định đây là con đường “chính nghĩa” thì Việt Nam cần có sự đổi mới hơn nữa. Nhưng nói là muốn được như Mỹ mà cách làm như Bắc Triều Tiên hay Trung Quốc thì chỉ có thánh thần mới có khả năng biểu hiện “phép lạ” kiểu này.
Nếu so sánh thị trường Bất Động Sản của Việt Nam hiện nay với các nước, nhất là Mỹ (về giá cả, giao dịch,…) Chúng ta chỉ cần 5 phút đi ngang qua những khu phố hộp quẹt và các hẽm nhỏ ở Saigon hay Hà Nội rồi đi thăm các khu dân cư hay thương mại của Mỹ, Âu hay ngay cả Thái Lan, Mã Lai…là có thể thấy rõ thực trạng và kết quả của chính sách Bất Động Sản trong vài thập niên qua của Việt Nam.
Một so sánh nghiêm túc phải được nghiên khảo qua nhiều yếu tố ảnh hưởng. Ngoài nhu cầu của người tiêu dùng và giá trị đóng góp vào tăng trưởng kinh tế, thị trường Bất Động Sản còn cần thoả mãn đòi hỏi về xã hội, cảnh quan, an ninh, môi trường và sự phát triển công hay nông nghiệp.
Tuy nhiên, đánh giá Bất Động Sản và môi trường sinh hoạt tại Việt Nam với các nước bạn vẫn chưa cho thấy đầy đủ bức tranh tổng thể. Người dân các xứ này không thể “hạnh phúc” bằng người Việt. Họ cần biết nhậu nhẹt nhiều hơn, chơi bóng đá giỏi hơn, sắm nhiều hàng hiệu hơn, tạo ra nhiều dự án ODA hay cả gói kích cầu nhiều hơn…Trên hết họ phải biết bơi lội giỏi, nhất là khi có mưa lớn hay triều cường.
Những Bài Viết Liên Quan